CHF versus HUF

2010.10.20. 23:32

Itt az ősz, a nyár meg időközben elszaladt, úgy, hogy én lustálkodtam és méltánytalanul hanyagoltam az írást. Ennek oka részben bokros teendőim megnövekedése, részben pedig a számítógépem túszul ejtése volt.

Nem mondhatnám, hogy sok minden történt az elmúlt nyáron, legalábbis ingatlanszakmai szemszögből nem. Tovább folytatódott a pangás és lassan véget ér a válság is. Noha nem azért, mintha bármi pozitív változás történne, csupán azért, mert már annyira megszoktuk, hogy közhely lett belőle. Az ingatlanszakma továbbra is a padlón van, a hitelezés pedig alapjáraton ketyeg. De vajon tényleg ez a kevés, vagy a korábbi szintek voltak abnormálisan magasak? A kérés költői. A lényeg, hogy jelen helyzetben nem sok minden kedvez az ingatlanszektor beindulásának. 

A várva várt tavaszi szezon minimális fellendülést hozott, nagyjából elvitték a választások. Közvetlenül utána érvénybe léptek a szigorítások. Ezekből szinte minden hónapra jutott egy. Legutoljára a bankadó borzolta a kedélyeket, azelőtt pedig szép csöndben elbúcsúztunk a devizahitelektől is (RIP). Nincs többet jó euró, sem jó öreg svájci frank. Utóbbit persze vajmi kevesen sírják vissza. A devizahitelesek problémái immár nemzeti kérdéssé nőtte ki magát. A kamatszintek és az árfolyamok elszabadulásával a törlesztő részletek az egekbe emelkedtek. Olyannyira, hogy mostanra a magyar gazdaság egyik (ha nem a legfőbb) problémáját egy szóban írják le: devizahitelek. De hogyan is jutottunk idáig?   

Amikor a devizahitelt kitalálták, nem volt alternatívája. A forinthitelek kamatai rendkívül magasak voltak, köszönhetően elsősorban a magas deficitnek és a megnyirbált támogatásoknak. Az államot hihetetlen mértékben kellett finanszírozni, ez pedig kivonta az összes szabad forrást a gazdaságból. A nemzetközi piac azonban stabil volt, az euró árfolyama állandónak volt mondható, a svájci frank árfolyama pedig szinte teljes mértékben az euróval együtt mozgott. Ráadásul az alpesi valuta kamata pár százalékponttal alacsonyabb is volt. Kézenfekvő volt tehát devizában eladósodni. Az árfolyamkockázat is elfogadhatónak tűnt. Véleményem szerint az akkori helyzetben a devizahitel igenis egy ésszerű választás volt, és annak az esélye, ami bekövetkezett, minimális volt.

Ugyanis senki sem gondolt még akkor a válságra. Utólag könnyű okosnak lenni, hogy miért engedték a devizahitelek túlzott elburjánzását. A válasz kézenfekvő, olcsó és egyszerű módja volt az államháztartási hiány finanszírozásának, az állam helyett (vagyis inkább vele együtt) a lakosság adósodott el. Miért volt ez probléma?

Ha a lényeget nézzük, a válság nem más, mint a cserearányok hirtelen és drasztikus mértékű megváltozása. Azt a bizonyos első lökést a globális lavinán egy hatalmas, és rengeteg pénzt kezelő szervezet csődje okozta, ahonnan egyenes út vezetett a bizalomvesztéshez és a tőzsdék zuhanásának. Hirtelen mindenki kézbe szerette volna fogni megtakarított befektetését, és mire oda jutott, korábbi pénzének már csak töredéke volt meg. A készpénz tehát felértékelődött, és mivel mindent abban mérnek, az összes kevésbé likvid befektetés értéke csökkent, nem csak a részvényeké, hanem például az ingatlanoké is. Utóbbi persze egy nagyon merev és speciális piac, így az árcsökkenés csak hónapok-évek múlva indult el. A pénzbőség megszűnt, vele együtt az alacsony kamatszintek is, így aki eladósodott, többet volt kénytelen fizetni.

Válságos időben az önálló pénzzel rendelkező kis nyitott gazdaságok egyszerű eszközhöz nyúlnak, gyengítik a saját valutájukat, ezáltal tartva fenn a versenyképességet és keresletet a termékeit iránt. Igen ám, de mi a helyzet egy olyan országban, ahol a lakosságnak ilyen mértékű kitettsége van devizában? És ahol a vállalkozásoknak is? Sőt ahol az államnak is?

Ami biztos: a jelenlegi hullámvasút-szerű árfolyammozgás biztos nem segít a válságon és a piacok stabilizálásában, ráadásul deviza-spekulánst farag az egyszerű adósból is.

Jó-jó, de milyen árfolyamon érdemes kiváltanom a svájci frankom? A válasz erre egyszerű, a kiváltás nem függ a devizaárfolyamtól, csakis attól, hogy milyen kamattal tudunk újabb hitelt felvenni. Csak, hogy értsük: jelen helyzetben, ha erős a frank, akkor nem szabad, ha gyenge, akkor nem érdemes kiváltani a jó öreg svájci francit. Ugyanis könnyen lehet, hogy cseberből vederbe kerülünk, és a következő mumus épp az elszabadult kamatú forinthitel lesz.

Papírország

2010.05.17. 22:08

Szánom-bánom, hogy hanyagoltam az utóbbi időben a blogot, mentségemre legyen szólva, hogy volt dolgom bőven. Felsőfokú értékbecslőként folytatom tovább a pályafutásom és írom a naplót. Hiába, a követelmények kemények, minden időben meg kell felelni az aktuális rezsim előírásainak. Közgazdászként és gyakorló értékbecslőként nem okozott gondot a szakmai berkekben csak 54-esnek mondott OKJ-s papír. Annyi haszna mindenesetre volt a dolognak, hogy újból meggyőződtem róla, a szakma elméleti és gyakorlati oldala mennyire nincs összhangban egymással. Adva van a rendeleti háttér, ami ugye - elvileg - kötelező, és adva a banki előírások, amik a gyakorlatban követendőek. Hozzáteszem ez nem feltétlenül baj, a piac gyorsan változik, a követelmények ehhez idomulnak. Viszont jó hír, elolvastam - végre! - az idevágó PM rendeletet, és majd pontosítom a fogalommagyarázó beírást.  

Mi történt még? Lássuk csak, kaptunk egy jó nagy csomag work-out-os munkát. Aki nem tudja, hogy mi az a work-out, örüljön neki. Ugyanis ezek azok az ingatlanok, amelyek bedőltek, visszavették őket, illetve újraértékesítés előtt állnak. Kaptunk pár kiló kulcsot, tulajdoni lapot, térképmásolatot és a címlistát. Nem túl vidám dolog üres, fűtetlen, lezárt házakat helyszínelni. Az ember minden neszre figyel, a sötét pincében elemlámpával bóklászik, kopogtat és fürkész. Zrínyi-féle kirohanásom csak egyszer volt, mentségemre legyen mondva, a huzatos, galambszaros padlás nem volt épp barátságos.

Lízingből visszavett házakat kellett értékelnünk, zárójelben, jó tanácsnak mondom, hogy lízinget sose. Hihetetlen amúgy, hogy mi történik ezekkel a házakkal. Leszerelt, lerabolt, elhagyott otthonok ezek. Nehéz elképzelni, hogy ezeket valaha valaki megveszi. Nem mindenhol, de számos helyen leszerelve a fűtés, a szerelvények, a szaniterek, minden, ami érhet valamit. Sok helyen ez persze nem más, mint dacból rombolás, de mégis. Az emberi természet ilyen, ha nem az enyém, akkor inkább senkié. Nem voltak egyébként rossz házak, sok volt a kifejezetten nagy, sokszintes, többgenerációs. Feltételezem, hogy ezekből nem sikerült kiszállniuk a tulajdonosnak, így nem volt más, mint vitte a bank. Itt lenne az ideje annak, hogy a szakma átgondolja a saját felelősségét a bedőlt ingatlanokkal kapcsolatban. Nem ismerem a cégeket, akik az eredeti becsléseket végezték, azt sem tudom, hogy ezek az ingatlanok mennyire lettek beárazva. De felmerül bennem a kérdés: biztos ez a sors várt volna ezekre a házakra, ha reális értéket állapítanak meg? A túlterhelt, túlfinanszírozott ingatlanok a válság hatására eladhatatlanná váltak, kevesebbet értek, mint a rajtuk lévő hitel. Tényleg csak a bank felelőssége volt ez? Ha igen, tényleg csak véletlen egybeesés, hogy az általam felmért, bedőlt ingatlanoknak több mint a fele saroktelken volt?

Szerződéses rejtelmek

2010.04.04. 21:30

Itt a tavasz! És ezt nem csak a megnövekedett hőmérsékletből és a csökkenő fűtésszámlából tudjuk, hanem abból is, hogy megkörnyékeznek minket kósza gondolatok arról, hogy nagyobb házba-lakásba kellene költözni. Szerencsére ezek a gondolatok egy része tettekben ölt testet, és a tavasz beköszöntével elindul a vásárlók rohama a lakáspiac felé.

Az idei év azonban sok szempontból különleges. Tavaly még a mély válság és a bizonytalanság volt a fő visszatartó erő, amit a piac jelentősen meg is sínylett. Most mintha visszatérni látszódna az élet: hitel van, igaz talán kevesebbeknek és drágábban, mint régen, de van. Ráadásul az árak is sokéves mélyponton stagnálnak, sokan mondják: most érdemes vásárolni ingatlant! Való igaz, napi példákat tudok rá mondani, hogy jó áron lehet ezt-azt kapni.

Tehát minden adva van ahhoz, hogy felüssük az Express modern megfelelőjét (az Interneten) és nekiálljunk szemezgetni a kínálatból. Képzeletben ugorjunk oda, hogy megtaláltuk álmaink ingatlanát és meg szeretnénk venni, de pénzre van szükségünk. Bizonytalanok vagyunk, kapunk hitelt? Mennyit? Az értékbecslő vajon mennyire fog értékelni?

Kezdem rögtön egy jó tanáccsal: ha jó az előzetes hitelbírálatunk, kapni fogunk hitelt és a lakást is kellően lealkudtuk, akkor ne hezitáljunk, szerződést kell kötni. Sokan bizonytalanok abban, hogy vajon megkapják-e az adott ingatlanra az igényelt hitelt, és nem „mernek” foglalóval nyomatékosított szerződést kötni. Ebben az esetben nincs még kialkudott ár és biztosíték arra, hogy tényleg nekünk adja el az eladó az ingatlant. Ezek a tipikus „előzetes értékbecslések”, és a napi gyakorlatból tudom, hogy ritkán működnek. Vannak persze esetek, amikor én is azt javasolnám, hogy lássa értékbecslő a kiszemelt ingatlant, mielőtt belevágnánk a vásárlásba. Ilyenek jellemzően, ha valamilyen szempontból problémás az ingatlan: osztatlan közös tulajdonú, esetlegesen vegyes funkciójú, földszinti, vizes vagy vályog. Számos bank bizonyos típusú ingatlanokat eleve kizár a finanszírozható körből, így abszurd esetben belefuthatunk olyanba is, hogy habár nem is akarunk sok pénzt, nem kapunk egy huncut garast sem.

Abban ne nagyon bízzunk, hogy a becslő az általunk kialkudott vételárnál magasabbra becsüli az ingatlant. Az adás-vételi szerződést kérni fogja a kolléga - ha széljegyen szerepel, akkor biztosan. Erről annyit kell tudni, hogy ezek a későbbiekben összehasonlító adatként hasznosulnak, amik igen fontosak a szakmában. A meglévő szerződés minden esetben orientálja az értékbecslőt. Mindig azt szoktam mondani, ilyenkor a feladatunk annak eldöntése, hogy az adás-vételi szerződésben foglalt ár reális vagy sem. Erre szinte minden esetben szükség van használt és új lakás vásárlásánál is (egyedüli kivétel, ha azonos a bankunk a project finanszírozójával). Bankokként változó, jellemzően, ha 5-10%-al gondoljuk lejjebb az árat, akkor azt felfelé kell kerekíteni. Ebből a szempontból is látszik, hogy „megéri” adás-vételi szerződést adni a becslőnek, mivel így pár százalék pluszt érhetünk el.

Rossz hír viszont, hogy a becslő az adás-vételi árnál többre biztos nem fogja értékelni az ingatlant. Mostanában különösen sok probléma van ebből kifolyólag. Nem egyszer futottam már bele olyan helyzetbe, amikor olyan lakásokat-házakat vesznek meg, amit az elmúlt 1-1,5 évben sikertelenül próbált értékesíteni a tulajdonosa. Konkrét példát tudok mondani rá: Szentendrén, főút melletti házat 30 Mft-ért kezdték árulni, míg végül 20 Mft-ért akadt volna érte vevő. Aki szentül meg volt róla győződve, hogy 25-28-ra biztos értékelem, hiszen „annyit ér”. Az, hogy ő 20 Mft-ért veszi lényegtelen volt. Mindez az árcsökkenés az internetes kínálatokban jól követhető volt, ebben az esetben a legnagyobb jóindulattal sem tudtam volna többre értékelni az ingatlant.

Magyarországon vagyunk, vagyis Papírországban. Általában történelmi okokra hivatkoznak, hogy itthon miért nem stimmel semmi sem a valósággal. Tény, hogy az ingatlanok nyilvántartása különösen gyatra. Példának okáért egyes települések közel 50%-a a térképészeti nyilvántartásban nem létezik. Az adás-vételi szerződésekben szereplő számok is csak jó eséllyel közelítenek a valósághoz. Tiszta sor: ha az ügyfelek kevesebbet írnak, kevesebb illetéket kell fizetni, ha többet, több hitelt kaphatnak. Általános eset, hogy a sok hitelt felvevő ügyfelek többet írnak a szerződésbe, és tekintve a fentebb leírtakat ez nem is feltétlenül rossz stratégia. Arra kell(ene) csak nagyon ügyelni, hogy ne maradjon fent az Interneten árulkodó hirdetés. Elég érdekesen hat, hogy a 10 Mft-ért kínált lakást 11 Mft-ért sikerült „nagy nehezen” eladni. Hiába, a vevőnek annyira megtetszett, hogy „ráalkudott”. Itt jegyzem meg, hogy butaság az esetlegesen a lakásban maradó ingóságokat (bútorok, konyha eszközök) az adás-vételi szerződésbe foglalni, mert ezek után nem kell(ene) illetéket fizetni. A legélelmesebb ingatlanügynök/hitelügyintéző pedig akár fals hirdetést is képes feltenni csupán az értékbecslő kedvéért. Nem állítom, hogy ez nem vezethet eredményre, de könnyen túllőhetünk a még elhihető tartományon, a céllal épp ellenkező hatást váltva ki. Végső soron pedig azok a becsületes vásárlók járnak nagyon rosszul, akinek az egyetlen hibájuk az, hogy nem tudnak alkudni.

 

Lenyúlástan 1x1

2010.03.21. 15:43

Pár éve esett meg. A célingatlan Budapesti panellakás, az ügyfél légikísérő, és mint ilyen, ideje kevés volt arra, hogy rám szánjon 20 percet. Sokadszori egyeztetés után végülis sikerült összehozni a randevút. Persze, mint ilyenkor mindig, amikor nehézkes az egyeztetés, a hiteligény is minimális. Kora esti érkezés, a lakás átlagos panel, semmi extra. Végzem a munkám, miközben az ügyfél az anyukájával beszélget a szobában. Fényképezés, alaprajz felskiccelése, pár méret mérése (csupán időhúzó jelleggel, hiszen sokadik ugyanilyen lakásban járok), illetve pár alapkérdés feltétele, valamint a fizetés. Pár megjegyzést már menet közben is kaptam miszerint "minek a becslés?", "mi köze a banknak a berendezéshez?", stb. De a legviccesebb mégis az volt mikor kifakadt, hogy "idejön, készít három fotót, összefirkál egy papírt, és elkér 30.000 Ft-ot!". Nincs vita, igaza van, tehát szóljon erről ez a bekezdés.
 
 
Az értékbecslés díja alapesetben bruttó 30.000 Ft, mely bankonként, típusonként és minden egyéb tényezővel változhat. Azonban a kereskedelmi bankok többségénél ezt a kereken harminc ezer forintot kell leszurkolnunk az értékbecslő markába ahhoz, hogy elvégezze a rá bízott munkát. Jelenleg ez 24.000 Ft + Áfát jelent, mely esetben mindig kapunk számlát, amit kérjünk is, mivel a bank is kérheti/kérni fogja tőlünk. Ez az összeg első hallásra soknak tűnhet, de tegyük hozzá gyorsan, hogy az elmúlt évtizedben nem igazán változott. Ergo a reálértéke az utóbbi dekádban folyamatosan csökkent, sőt hozzáteszem – mivel az áfa változást a bankok egy része az értékbecslőkre hárította - forintban is erodálódott. Ez persze nem vígasztal senkit, legkevésbé a kedves ügyfelet, akinek éppen akkor kell fizetni, amikor a leginkább pénzre lenne szüksége. Jó hír, hogy számos esetben van akció. Persze a régi (régin mindig a válság előtti idilli állapot értendő) rendszerben az ügyfélnek nem kellett fizetni (lásd pl ERSTE, Unicredit, BB, etc), azonban a válság ezt a rendszert is gyorsan elsodorta. Még ha az értékbecslés díja visszajár is, az csak a sikeres bírálat után kerülhet elszámolásra. Hozzáteszem gyorsan, hogy olvadás tapasztalható, mivel újra egyre több az akció.
 
Az értékbecslés díját így egyfajta nulladik részletnek lehet tekinteni. Egy olyan összeg, amit meg kell fizetni, holott – valljuk be - az ügyfélnek semmi szüksége rá. Sajnos nem egy esetben tapasztaltam, hogy ezt a 30.000 Ft-ot is nehezen tudják kifizetni, akkor vajon hogyan fogják törleszteni a hitelt?
 
Tehát a listaár szerint az értékbecslés díja 30.000 Ft. Ha építkezünk, és műszaki szakértést kérnek tőlünk, azért általában a felét, 15.000 Ft-ot kell kifizetnünk. Ha „szerencsénk” van és az értékbecslő visszajáró vendég (aktualizálás), akkor szintén fél pénz jár neki. Sajnos a különböző bankok számára készített szakvélemények nem átvihetők, minden bank saját rendszert tart fenn magának, saját cégekkel, még ha ugyanaz a kolléga jön ki is két különböző banktól, valószínű, hogy mindegyikért teljes díjat fog kérni. A cégek pedig ügyesek, ha nem köti őket a banki keretszerződés, magasabb árat ajánlhatnak. Egyedi megrendeléseknél így ne csodálkozzunk 30-40.000 Ft + Áfás díjaknál sem. Árverseny ezen a piacon nem igazán alakulhat ki – bár volt rá példa – túl kicsi és túl speciális szolgáltatásról van szó. Hiszen a bank kéri a becslést, de az ügyfél fizet egy bank által szerződött cégnek.
 
A kérdés persze az, ez sok vagy kevés. Természetesen a laikus számára sok, ő csak azt látja, mint a fenti bevezetőben az ügyfél, aki viszont ebből él, az tudja, hogy ha nem is kevés, de lehetne több. A lenyúlástan pedig hogy is néz ki? Adva van a 30.000 Ft, ami 24.000 + Fa. Fával nem sokra megyünk, ezért elfelejtjük. Ezen osztozik a cégtulajdonos, aki fizeti az irodát, az alkalmazottakat és a papírköltséget, valamint a becslő, aki tankolja a kocsiját, tölti a telefonját, és valójában a teljes munkát ő végzi. Ezért pedig nagyságrendileg fele-harmada arányban kap. Ez a tarifa van a budapesti panelnél és a megye végi 300 m2-es „birkahodálynál” is.

 

Jelzálogplafon

2010.03.05. 16:11

Érdekesnek mondható folyamatok figyelhetők meg a magyarországi hitelezési piacon. A válság által már amúgy is megtépázott hitelkínálatot most felülről próbálják tovább korlátozni. De van-e ennek egyáltalán értelme? Válságtörténet értékbecslő-szemszögből.

Menjünk vissza az időben: 2008 tavasza, hitelezési őrület Magyarországon. Hitelez mindenki, aki csak teheti, sőt, az is, aki nem. Ráadásul boldog-boldogtalan vesz fel kölcsönt, a szerencsésebbje a jó öreg svájci frankban, a kapzsibbja meg akár japán jenben. Euróról meg forintról akoribban még csak nem is lehetett hallani. A hitelképeseknek a bankok hiteleztek, a maradék pedig futott a már akkor is csak uzsorásként működő refinanszírozókhoz. Akció akciót követ, szinte minden terhet átvállalnak az ügyfelektől. Igazi iparág épült a hitelezésre: hitelközvetítők, közjegyzők, értékbecslők serege szerveződik. A kormány persze csendben figyel, igazán jól jön a megtépázott államháztartásnak, hogy az állampolgárok adósodnak devizában, és nem az állam. "Még szerencse", hogy az euró árfolyam a mélyponton volt...

Aztán pár hónap múlva beütött a krach, de a leállás nem volt azonnali. El kellett telnie jó pár hónapnak, sőt akár évnek is, hogy a piac megtalálja az új egyensúlyi pontját. Az első időkben arról lehetett hallani, hogy nincsen hitelezhető CHF. A piac befagyott. Persze, hiszen egyik magyarországi bank sem rendelkezik komoly sváci háttérrel, hát akkor honnan lenne? Aztán a banki akciók maradtak el. Hamarosan az ügyfeleknek már szinte mindenért fizetni kellett. Kezdve persze az értékbecsléssel. Kikerültek az új kondiciós listák, amelyekben hamar látni lehetett az új tendenciát. Voltak bankok, amelyek egyáltalán nem kívántak hitelezni, csupán meglévő ügyfeleiket vitték tovább.

2009 első felét egyértelműen a folyamatos szigorodás jellemezte. Emelkedtek a hitelbiztosítási szintek. A korábbiakhoz képest akár 5-10-15%-al is. Újabb, eddig hitelezhető települések kerültek feketelistára. De változtak az ügyfelek is. Eltűntek a lakást kereső fiatalok, miután nem volt többet "maxi hitel"; kemény önerőt kellett felmutani.

2009 második felében vártuk volna az olvadás első jeleit, helyette azonban további szigorodás következett. Szinte végérvényesen eltűntek a jövedelemigazolás nélküli hitelek. A refinanszírózók közül is már csak egy-egy maradt talpon. Az ingatlanpiaci árak pedig idáig "bírták". A kínálati árak szintje is csökkent, amelyre már jó ideje nem volt példa. Szinte minden területen szignifikáns csökkenés figyelhető meg. A panellakásoktól kezdve a luxusvillákig mindent olcsóbban lehet megszerezni, mint egy évvel korábban. A vásárlási láz azonban még várat magára.

És ezzel el is érkeztünk 2010 tavaszához. Ahogy jön a várva várt olvadás, indulhatna a lakásvásárlás, építkezés, felújítás. Indulna is, hiszen sokan várnak arra, hogy saját otthonhoz jussanak, ráadásul az árak régen nem látott mélységekben tanyáznak. Budapesten 70 m2-es lakást már 10 Mft alatt is könnyen találni - igaz, hogy panel vagy rossz állapotú tégla. Vidéken is hasonló a helyzet, ha nem rosszabb. Mint első fecskék megjelentek a bankok reklámjai, amelyekben az új kor szellemének megfelelő akciós forintbetéteket kínálnak. Szükség van-e most a kormány szigorára? Tudniillik, amelyik határt szab az ingatlanok hitelezhetőségének, ráadásul megkülönböztetve egymástól a huf-ot, eur-t és a chf-et. Természetesen utóbbit a leghátrányosabb helyzetbe hozva. Maga az elképzelés nem rossz, csak szokás szerint az időzítés és a megvalósítás gyatra. 2008-ban ez a rendelkezés rengeteg családot mentett volna meg a csődtől, ma meg csak annyit ér, hogy a - még mindig drágább - forinthitelek felé nyomja a kérelmezőket. A svájci frankot kínálók pedig becsukhatják a boltot, az állami forrásból (forint)hitelkerethez jutóknak viszont újbóli hegemóniát juttat, újból fordult a kocka...

 

Vagyontalan adó??

2010.01.23. 16:21

Nem túlzok sokat, ha azt mondom, hogy az utóbbi hetek slágere a vagyonadó, illetve az APEH honlapjára felkerült vagyonadó-kalkulátor. A helyzet roppant cinikus, ugyanis nem kevesebbet várnak el a jogkövető állampolgártól, mintsem hogy értékbecslő legyen. Külön csavar, hogy ingatlanadó valószínüleg nem is lesz, vagy ha lesz is, tiszavirágéletűnek igérkezik. Bárhogy történik is, a szakma szempontjából mindenképpen mérföldkő lesz. Miért is? 

Amikor a vagyonadó gondolata még csak szólamokban létezett, sokat gondolkodtam róla, vajon hogyan fogják megállapítani azt az értéket, amelyre az adót kivetik. A kérdés nyilván fontos, mivel jelenleg semmiféle-fajta használható ingatlannyilvántartás nincs. Az illetékhivatali (urambocsá' APEH-es) adatbázis pedig értékelhetetlenül vacak. Ennek ellenére politikusainkat sokkal jobban érdekelte minden más paraméter, és a kérdés Nagy Sándoros megoldását választották: mindenki vallja be maga!

Persze a gondoskodó állam odaadja a csodafegyvert az egyszerű állampolgár kezébe, ez pedig nem más, mint a vagyonadó-kalkulátor. Ráadásul mindezt téritésmentesen teszik, külön öröm!

Mielőtt még mindenki megnyugodna, hogy őt bizony nem érinti a kérdés, jelzem, hogy minden ingatlan adóköteles. Azonban vannak bizonyos mentességek, így az adózónak, a saját lakása után 30 milliós értékhatárig nem kell fizetnie, míg a második lakásánál 15 millióig kap kezdvezményt. Tehát minden ingatlan adózik, az ingatlanokat pedig helyrajzi szám alapján tartják nyilván. Annak, aki nem veszi észre a furfangot: egy helyrajzi számos egynél több lakás, akár sok lakás is lehet (pl ikerházak). Így ingatlanadót azoknak is fizetniük kell majd akik egy 5 milliós, vizes, szoba-konyás osztatlan közös tulajdonban laknak, míg azok akik a sok-sok milliós házukat társasházasítják, megúszhatják.

De mit kezdjenek azok, akik nem tudják, hogy mennyit érhet az ingatlanuk, csak találgathatják, hogy vajon kell-e majd fizetniük? Itt jön képbe a kalkulátor, amelyet az APEH-nak sikerült végre összeütnie, szokás szerint késéssel. Védelmükre mondom, hogy nem volt egyszerű dolguk, ugyanis ilyen kalkulátort, amely ráadásul jól is működik - mint azt a példa is mutatja - nehéz gyártani, ha nem lehetetlen. A blama persze borítékolható volt, főleg annak tudatában, hogy semmiféle használható adatbázis nem állt rendelkezésre, illetve, hogy a tesztelés fázisa - látszólag - kimaradt.

Most akkor, mennyit is ér a házam? Tette fel nekem a kérdést jó pár ügyfél, pedig még a végleges kalkulátor nem is állt rendelkezésre. Eddig sem volt könnyű dolgunk azokkal az ügyfelekkel, akik tudták, hogy mennyit ér a házuk, de ezentúl mi lesz azokkal akiknek "bizonyítékuk" is lesz rá? 
- Nem értem, bármennyire is próbálkoztam, a házam legalább 32 milliót ér, de maga csak 23-ra értékelte. - Ciki, de már megesett velem hasonló beszélgetés, amire csak annyit feleltem, hogy ne addódjon, a háza tuti nem ér annyit.

De hogyan lehet ekkora különbség? Miért nem jó az értékbecslés, és miért jó a kalkulátor? Alapvetően a probléma abból fakad, hogy a kalkulátor is (mint az értékbecslés) nm-re vetített árat számol, és azt korrigálja. Ez a módszer nagyon könnyen és jól alkalmazható átlagos ingatlanoknál. Az általgos méretű lakásoknál lesz reális az érték, talán még a standard családi házakat is eltalálja. Az ingatlankalkulátor egy kezdő értékbecslő képességeivel van felvértezve. Minden olyan ingatlannál, ami az átlagtól eltér, már torz érték fog születni. A nagyon kicsi lakásokat alulértékeli, a nagyon nagyokat túl. Elsősorban a 30 millió feletti ingatlanoknál lesz a kérdés éles, ilyenek pedig elsősorban a budapesti és az agglomerációban található nagy lakások és családi házak, és pont ezek azok az ingatlanok, ahol a program rendre elvérzik.

 

 

Mikor jön a "becsüs"?

2010.01.12. 15:42

Az értékbecslő szemszögéből a folyamat nagyon egyszerű. A megrendelés általában elektronikus úton fut be hozzánk, ezeket könyvelik és kiosztják az értékbecslést végző kollégáknak. Ettől a ponttól kezdve cégenként változó a módszer, így azt írom le, ami szerint én dolgozom.

Miután az anyag kiosztásra kerül, felhívjuk az ügyfelet és lebeszéljük a helyszíni szemlét. A helyszíni szemlét követően elkészítjük a szakértést, majd leadjuk a központnak (ahol ellenőrzik és továbbítják a banknak). Erre a folyamatra az értékbecslő cégeknek 2-3 nap áll rendelkezésre. Ha bármilyen akadály van (nem jó az időpont, hiányzik egy dokumentum, valami probléma adódik), felfüggeszthetik a határidőt.

Így hát ne lepődjünk meg ha az értékbecslő este hatkor telefonál, hogy másnap reggel jönne. Saját tapasztalataim alapján akinek fontos, az rá fog érni. Helyszíneléshez én a délelőttöket javaslom, a délutánt pedig a irodai munkával töltöm. Délelőtt világos van (télen ez különösen fontos), jók lesznek a külső fotók és nincs nagy forgalom. De ez kollégánként változó. Van, aki este szeret helyszínelni, és van, aki vasárnap.

Magában a hitelfolyamatban mi úgy középtájt helyezkedünk el. Jellemzően az ügyfelet már előszűrték, hitelképes, már csak az ingatlan a fontos, hogy elbírja-e a hitelt. Ez persze változó, sokszor az értékbecslés folyamatában derül ki, hogy az ügyfél hitelképtelen (mondjuk BAR listás), ami elég kellemetlen.

Sokszor kérdezik tőlem az ügyfelek, hogy mennyi idő még átfut a hitel? Mikor kapnak pénzt? A választ erre természetesen nem tudhatom. Általában pár hét alatt lezajlik a folyamat, de nem egy esetben hónapokkal később kaptam telefont a bankos kollégáktól valamelyik részletre vonatkozóan (tehát az ügylet még mindig folyamatban volt!) Ténylegesen nem egy buktató van. Értékbecslés szempontjából viszonylag kevés dologgal akasztható meg egy hitelfolyamat, ilyenek lehetnek példuál a használatbavételi engedély, megosztási szerződés hiánya vagy térképészeti problémák. Mindegyik eset megér majd egy-egy postot.

A folymat ráadásul olyan, hogy sok banknál nekem semmilyen kapcsolatom nincs a bankfiókos kollegával. Ha egy-egy irat hiányzik általában e-mailt küldünk, melyre vagy jön válasz időben vagy nem.

 

Gyorsan vegyük végig az alapvető dolgokat, hogy aztán rátérhessünk az izgalmasabb témákra is. Kezdjük rögtön azzal, hogy az értékbecslő egyáltalán mit határoz meg.

A legfontosabb egyértelműen a forgalmi értéknek nevezett szám. Ez lenne ugyanis az, amit az értékbecslő kínkeserves munkával kikalkulál, minden más ebből számítódik, és ez az, ami általában kevés. Ha jól emlékszem, definíció szerint ez az az érték, amiért egy adott ingatlant el lehet adni, a fordulónapon, abban az esetben, ha egy bizonyos ideig (jellemzően 3 hónap) rendesen meghírdettük, és semmiféle egyéb stikli nincs (teher, stb). Ez az az érték, amely minden banknál elvileg ugyanaz.

A HB (hitelbiztosítási) érték a forgalmi érték egy bizonyos százalékkal csökkentett értéke. Az, hogy pontosan mennyivel, a bankok által kiadott táblázatokból számolódik. Ebből adódik, hogy ez bankonként nagyon eltérhet, így itt már érdemes körbenézni, akár előre is. Természetesen ügyfeleknek ilyen táblázatot kiadni nem fognak, talán még hitelközvetítőknek sem. Egyedül az értékbecslő lehet ebben releváns. A HB érték mértéke 10-20% között szokott szóródni, de akár ennél nagyobb is lehet.

A Likvidációs érték (definició szerint) hasonlatos a HB értékhez, csak jelentősebb a levonás mértéke. 20% minimum, de akár 50% is lehet korlátozottan forgalomképes ingatlanoknál. Bankonként eltérő, hogy hogyan nevezik. Általában nagy a kavar.

 

Kezdeti lépések

2010.01.10. 15:12

Üdvözlök mindenkit!

Elsőnek engedjétek meg, hogy bemutatkozzam. Immáron négy éve ingatlan értékbecslőként dolgozom egy közepes méretűnek mondható kft-nél. Kizárólag értékbecsléssel foglalkozunk, tehát közvetítéssel nem. Az utóbbi években több ezer szakértést készítettem különböző bankok megbízásából. Ezek során rengeteg problémával találkoztam, amelynek elsősorban az alulinformáltság és a tájékozatlanság volt az oka.

Ingatlan értékbecslésre (olyanra, amilyet én készítek) szinte kizárólag banki hitel felvételénél van szükség. Előfordulnak persze kivételek is, de nem igazán jellemző. A hitelfelvétel pedig nem egyszerű dolog, még akkor sem, ha az ingatlannal minden rendben van, és ez pedig ritkán fordul elő.

Kiváncsi voltam tehát, hogy a megfontolt ügyfél miféle tájékoztatást kaphat az interneten keresztül, ami segítheti abban, hogy ne fusson bele az alapvető hibákba, és az eredmény nem volt túl rózsás. A különböző ügyletek során nem egyszer mi magyarázzuk el az ügyfélnek azokat a dolgokat, amelyeket máshonnan nem tudhat meg, pedig leírva-összeszerkesztve sokkal egyszerűbb lenne. Amennyiben időm engedi igyekszem átvenni a legfontosabb témaköröket. Remélem, ezzel megspórolok az ügyfeleknek (és magamnak) is egy csomó kellemetlenséget.