Itt a tavasz! És ezt nem csak a megnövekedett hőmérsékletből és a csökkenő fűtésszámlából tudjuk, hanem abból is, hogy megkörnyékeznek minket kósza gondolatok arról, hogy nagyobb házba-lakásba kellene költözni. Szerencsére ezek a gondolatok egy része tettekben ölt testet, és a tavasz beköszöntével elindul a vásárlók rohama a lakáspiac felé.

Az idei év azonban sok szempontból különleges. Tavaly még a mély válság és a bizonytalanság volt a fő visszatartó erő, amit a piac jelentősen meg is sínylett. Most mintha visszatérni látszódna az élet: hitel van, igaz talán kevesebbeknek és drágábban, mint régen, de van. Ráadásul az árak is sokéves mélyponton stagnálnak, sokan mondják: most érdemes vásárolni ingatlant! Való igaz, napi példákat tudok rá mondani, hogy jó áron lehet ezt-azt kapni.

Tehát minden adva van ahhoz, hogy felüssük az Express modern megfelelőjét (az Interneten) és nekiálljunk szemezgetni a kínálatból. Képzeletben ugorjunk oda, hogy megtaláltuk álmaink ingatlanát és meg szeretnénk venni, de pénzre van szükségünk. Bizonytalanok vagyunk, kapunk hitelt? Mennyit? Az értékbecslő vajon mennyire fog értékelni?

Kezdem rögtön egy jó tanáccsal: ha jó az előzetes hitelbírálatunk, kapni fogunk hitelt és a lakást is kellően lealkudtuk, akkor ne hezitáljunk, szerződést kell kötni. Sokan bizonytalanok abban, hogy vajon megkapják-e az adott ingatlanra az igényelt hitelt, és nem „mernek” foglalóval nyomatékosított szerződést kötni. Ebben az esetben nincs még kialkudott ár és biztosíték arra, hogy tényleg nekünk adja el az eladó az ingatlant. Ezek a tipikus „előzetes értékbecslések”, és a napi gyakorlatból tudom, hogy ritkán működnek. Vannak persze esetek, amikor én is azt javasolnám, hogy lássa értékbecslő a kiszemelt ingatlant, mielőtt belevágnánk a vásárlásba. Ilyenek jellemzően, ha valamilyen szempontból problémás az ingatlan: osztatlan közös tulajdonú, esetlegesen vegyes funkciójú, földszinti, vizes vagy vályog. Számos bank bizonyos típusú ingatlanokat eleve kizár a finanszírozható körből, így abszurd esetben belefuthatunk olyanba is, hogy habár nem is akarunk sok pénzt, nem kapunk egy huncut garast sem.

Abban ne nagyon bízzunk, hogy a becslő az általunk kialkudott vételárnál magasabbra becsüli az ingatlant. Az adás-vételi szerződést kérni fogja a kolléga - ha széljegyen szerepel, akkor biztosan. Erről annyit kell tudni, hogy ezek a későbbiekben összehasonlító adatként hasznosulnak, amik igen fontosak a szakmában. A meglévő szerződés minden esetben orientálja az értékbecslőt. Mindig azt szoktam mondani, ilyenkor a feladatunk annak eldöntése, hogy az adás-vételi szerződésben foglalt ár reális vagy sem. Erre szinte minden esetben szükség van használt és új lakás vásárlásánál is (egyedüli kivétel, ha azonos a bankunk a project finanszírozójával). Bankokként változó, jellemzően, ha 5-10%-al gondoljuk lejjebb az árat, akkor azt felfelé kell kerekíteni. Ebből a szempontból is látszik, hogy „megéri” adás-vételi szerződést adni a becslőnek, mivel így pár százalék pluszt érhetünk el.

Rossz hír viszont, hogy a becslő az adás-vételi árnál többre biztos nem fogja értékelni az ingatlant. Mostanában különösen sok probléma van ebből kifolyólag. Nem egyszer futottam már bele olyan helyzetbe, amikor olyan lakásokat-házakat vesznek meg, amit az elmúlt 1-1,5 évben sikertelenül próbált értékesíteni a tulajdonosa. Konkrét példát tudok mondani rá: Szentendrén, főút melletti házat 30 Mft-ért kezdték árulni, míg végül 20 Mft-ért akadt volna érte vevő. Aki szentül meg volt róla győződve, hogy 25-28-ra biztos értékelem, hiszen „annyit ér”. Az, hogy ő 20 Mft-ért veszi lényegtelen volt. Mindez az árcsökkenés az internetes kínálatokban jól követhető volt, ebben az esetben a legnagyobb jóindulattal sem tudtam volna többre értékelni az ingatlant.

Magyarországon vagyunk, vagyis Papírországban. Általában történelmi okokra hivatkoznak, hogy itthon miért nem stimmel semmi sem a valósággal. Tény, hogy az ingatlanok nyilvántartása különösen gyatra. Példának okáért egyes települések közel 50%-a a térképészeti nyilvántartásban nem létezik. Az adás-vételi szerződésekben szereplő számok is csak jó eséllyel közelítenek a valósághoz. Tiszta sor: ha az ügyfelek kevesebbet írnak, kevesebb illetéket kell fizetni, ha többet, több hitelt kaphatnak. Általános eset, hogy a sok hitelt felvevő ügyfelek többet írnak a szerződésbe, és tekintve a fentebb leírtakat ez nem is feltétlenül rossz stratégia. Arra kell(ene) csak nagyon ügyelni, hogy ne maradjon fent az Interneten árulkodó hirdetés. Elég érdekesen hat, hogy a 10 Mft-ért kínált lakást 11 Mft-ért sikerült „nagy nehezen” eladni. Hiába, a vevőnek annyira megtetszett, hogy „ráalkudott”. Itt jegyzem meg, hogy butaság az esetlegesen a lakásban maradó ingóságokat (bútorok, konyha eszközök) az adás-vételi szerződésbe foglalni, mert ezek után nem kell(ene) illetéket fizetni. A legélelmesebb ingatlanügynök/hitelügyintéző pedig akár fals hirdetést is képes feltenni csupán az értékbecslő kedvéért. Nem állítom, hogy ez nem vezethet eredményre, de könnyen túllőhetünk a még elhihető tartományon, a céllal épp ellenkező hatást váltva ki. Végső soron pedig azok a becsületes vásárlók járnak nagyon rosszul, akinek az egyetlen hibájuk az, hogy nem tudnak alkudni.

A bejegyzés trackback címe:

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.